重慶旅游建筑規劃服務流程

旅游項目開發流程

         風土旅游設計所在特色旅游設計領域，秉承人與自然和諧互動理念，不盲從不跟風，強調實踐開拓的重要性。我們在實踐中提出了一個廣義上旅游項目開發流程，當然這種流程也只能說是一般性流程，對于不同的項目，需要根據資源，環境，政策，投資實力，歷史訴求，交通變化和政策調整的因素進行結構調整。

        作為旅游項目開發流程，我們特別強調旅游開發在思路上一定要遵循先進行產品策劃，先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃，否則事半功倍！在實際的旅游開發過程中，主要分立項，規劃及施工圖，施工，營運推廣等幾大方面

一、立項：

        旅游項目開發中，往往涉及到立項的問題。立項中，最關鍵的因素，就是項目可行性。

（1）準備申報材料

        一般的立項申請，需要聘請專業規劃公司撰寫可行性研究報告，后提交給相關部分即可。但有些投資大，規劃大的項目需要準備的材料要非常詳細，具體如下：

n  項目單位（企業）提出申請核準文件

n  由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目申請報告文本

n  縣（市）屬企業投資項目由所在地縣（市）政府投資主管部門提出初審意見；設區市屬以及所轄區屬企業投資項目由設區市政府主管部門提出初審意見；省屬企業投資項目由省級行業主管部門提出初審意見

n  項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見

n  國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見

n  環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見

n  招標事項核準申報表

n  節能評估（年綜合能源消費量1000噸標準煤以下，或年石油消費量500噸以下，或年天然氣消費量50萬立方米以下的固定資產投資項目，填寫《固定資產節能登記表》）。

n  法律、法規或規章規定的其它有關材料

（2）向相關部分提出申請

        一般而言，世界自然、文化遺產保護區內總投資3000萬元以下、1000萬元及以上的旅游項目，國家重點風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位區域內總投資5000萬元以下、2000萬元及以上的旅游開發和資源保護設施項目，省級風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位區域內總投資3000萬元及以上旅游開發和資源保護設施項目，由省發展改革委核準；其他旅游開發和資源保護設施項目按照隸屬關系由所在地市、縣（區）發展改革部門核準。

        接下來通過

（3）受理

（4）審查

（5）批復

（6）監督

實施就真正完成了一個項目的全部立項過程。但所有的環節中，除了走手續外，最關鍵的就是項目的可行性報告的撰寫，這關系了項目立項成功的與否。

二、規劃及施工圖：

        在以上繁瑣的手續面前，我們有沒有更直接的辦法呢？答案是：有！那就是政府的高度認可，如果可以到的政府的認可，以上相關部門是可以為了項目做出適當的調整，而一份宏觀的規劃可以達到這樣的效果。所以說立項和規劃是分不開的，規劃是整個項目的靈魂，他保證了前期的立項，指導了后期施工。

（1）旅游項目建議書

        旅游項目建議書主要目的使規劃院與甲方觀點達成一致，從而確立合作關系。無法用于正式遞交政府部門，非必須文件。

        項目團隊返回后，組織規劃院進行項目討論，梳理分析實地考察資料，提出概括性的項目建議書，建議書將包括技術部分以及商務部分，技術部分將項目發展思路理忥進行概括表述，對產品服務進行確定，對技術深度做出說明，商務部分包括報價，項目執行時間階段，具體合作方式進行確定。此階段也可由信麟（VIP）專題工作室專業人員對建議書進行現場匯報，供政府部門初步決策使用。

（2）概念性規劃

        概念性規劃簡稱“概規”是非必須上規劃委員會的規劃，是幫助投資方與政府決策項目推進的規劃。概念性規劃是介于發展規劃和建設規劃之間的一種新的提法，它更不受現實條件的約束，而比較傾向于勾勒在狀態下能達到的理想藍圖。一般來說應包括以下幾個方面的內容、圖件：

n  對旅游規劃區域的資源和客源市場進行分析和預測

n  確定規劃區的定位、發展方向和發展戰略

n  明確旅游產品的開發方向、特色和主要內容

n  提出規劃區旅游發展的重點項目，強調策劃的創新、個性和特色;提出相關要素發展的原則和方法等

圖件：規劃區綜合現狀圖、旅游客源市場分析圖、總體規劃圖、功能分區圖等，如果是空間范圍較小的規劃區，還可以要求近期的建設規劃圖或者是效果圖

（3）修建性詳細規劃

        編制修建性詳細規劃簡稱“修規”主要任務是：滿足上一層次規劃的要求，直接對建設項目做出具體的安排和規劃設計，并為下一層次建筑、園林和市政工程設計提供依據。源：對于當前要進行建設的地區，應當編制修建性詳細規劃，用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工。

修建性詳細規劃應當包括下列內容：

（一）建設條件分析及綜合技術經濟論證。

（二）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖。

（三）對住宅、醫院、學校和托幼等建筑進行日照分析。

（四）根據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。

（五）市政工程管線規劃設計和管線綜合。

（六）豎向規劃設計。

（七）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。

三、分期建筑方案設計

（一）研究分析階段 

此階段屬于方案前期準備，認真仔細研讀設計任務書，了解熟悉其功能和定位，有條件的情況下，多和業主方交流溝通，了解其想法。充分利用現有的資源平臺，進行全方位地收集相關技術資料及相似案例，并對其功能、布局、造型進行學習、分析和研究，避免設計的盲目性。另一方面，也對項目所處場地的地理環境、風土氣候、人文傳統等各種具象和抽象的特征作出相應的研究提煉，為隨后的工作打下基礎，提供有力支撐，減少創作的隨意性與主觀性。

（二）草案比較階段

此階段屬于方案的構思草案階段，在研究分析階段的基礎上，相關參與建筑師充分展開各自的想象力，調動個人積累、發揮創作能力，盡可能多地提出各自構思和思路，積極、熱烈地討論，相互啟發、交流不同的想法，多角度的考量，并通過手繪草圖、sketh、工作模型等各種方式進行表達與多方比較。最終由主創建筑師綜合各方面因素，明確創作方向和整體的格局，無特殊情況，不再做大的改動和顛覆性的調整。

（三）方案設計階段

此階段屬于方案正式創作階段。在之前的基礎上，結合規范及相關研究成果，準確定位，反復調整，將前階段的各種構思轉化成切實準確的功能布局與造型，并與結構、水電、空調、生態、材料及構造技術等相關專業及業主方進行溝通、咨詢與交流，全面綜合考慮方案的現實性與可行性，保證方案中技術支撐的深度與含量。

（四）方案表現階段

此階段屬于方案后期制作階段，其中要與效果圖公司、模型公司、文本制作單位相互配合，充分調動各配合單位，透徹、精煉、準確、充分地表達出方案的內涵及可實施性。最后給客戶提供最適合的方案。

四、施工圖設計

五、施工

        規劃以整體高度、方向為主，建議找一些國家級的設計院。施工建議找本地施工單位，手續及落地方面更加便利，嚴把驗收關質量可以保證。此部分可以聽取規劃院協助推薦，考察施工單位。

六、推廣運營

        如果看到這個階段，先恭喜一下，您的景區已經大功告成了。

        推廣方面是之前規劃提及一部分，首輪推廣建議與之前合作的規劃院繼續合作，畢竟只有規劃設計者本團隊才能更好的把產品的優勢展現出來；如果再次推廣，建議與策劃公司簽訂合同按收益提供比例傭金，這樣達到雙方互相督促為景區創造收益的結果，執行過程中也更容易互相理解。

        運營方面，建議培養本地人才，常見問題可以咨詢規劃院。近兩年景區托管服務生根發芽，但一般情況都是計劃和描繪的前景會比較好，由于客觀因素實際執行不如本地人員效果。選擇一個好的規劃院就是選擇一個愿意先幫助你再談收益的朋友，如果你選對了，運營方面的問題都會有問必答的。如果有相關問題可以咨詢我的QQ402807893。